境外通道重启: 2026地产开发行业融资“分化图鉴”

摘要：融资环境呈现结构性修复态势，一定程度上缓解了企业的融资成本压力。

观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《地产G30+：结构性转型》中，其指出，地产开发行业延续调整态势，财务承压波动，但融资环境有所转暖，利率逐步下降。企业通过组织结构调整、更新营销模式，探索其他渠道融资等方式积极应对。

地产开发

地产开发行业：调整延续与租金下行，财务承压下探索新机遇

着力稳定房地产市场，行业延续调整态势。2025年是房地产市场在深度调整中寻求新平衡的一年，全国房地产市场整体维持调整格局，价格指数延续下行态势。新建商品住宅价格同比跌幅自年初的5.43%波动收窄至年底的3.00%，但四季度边际弱化，二手住宅同比跌幅由7.80%收至6.10%，“以价换量”特征显著，价格承压明显。

进入2026年1月，市场出现边际企稳迹象。新房价格环比持平于-0.40%，结束连续跌幅扩大趋势；二手房环比跌幅收窄至0.50%，较上月改善0.20个百分点。政府工作报告“着力稳定房地产市场”的定调为全年提供了强力支撑。

从具体措施来看，结合政府工作报告提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”及“收购存量商品房用于保障性住房”等措施，1月数据的企稳可视为政策效力的初步释放。特别是针对二手房市场的深度调整，收储存量房作为保障房的政策若能快速落地，将有效缓解库存压力，从而在供需端改善价格预期。

百城租金趋势持续回调，租赁市场整体承压。

2025年，租赁市场整体承压：一线城市租金自年初104.87元/平方米持续回落，四季度虽略有反弹但同比仍处深度负区间；二线城市租金维持在27-30元/平方米区间波动，表现相对抗跌；三线城市租金则稳定在19-20元/平方米，波动最小。城市间分化显著，一线城市租金调整幅度远大于二三线城市。

2026年初百城住宅租金呈现边际企稳迹象。2月一线城市租金环比上涨至80.15元/平方米，同比跌幅收窄至-11.24%；二线及三线城市租金环比亦小幅上升。

结合“着力稳定房地产市场”的政策导向，租金端的弱复苏反映了市场供需关系的边际修复，但回升力度有限，市场完全回稳仍需观察后续政策落地实效及居民收入预期的改善情况。

住宅租赁企业调整求变，传统“包租”模式退场。随着2025年9月15日《住房租赁条例》的正式施行，住宅租赁行业迎来了强监管时代。该《条例》共7章50条，从规范租赁行为、强化企业合规、完善监管体系及严格责任追究等六大维度构建了刚性制度框架，旨在保障权益、稳定租赁关系，推动“租购并举”制度的高质量落地。

在政策引导下，头部企业战略分化明显。万科泊寓与龙湖冠寓凭借20.3万间和12.7万间的开业规模稳居行业第一梯队；保利旗下的保利和寓的快速增长态势也值得关注。其房源规模从2024年末的2.2万间扩张至2025年6月的2.6万间，增幅达18.2%。

相比之下，传统“包租”模式面临系统性压力。因资金压力导致欠租、拖欠物业费及单方面要求降租等违约行为频发；部分品牌关闭多家门店。

企业虽试图通过淘汰高成本包租项目来优化资产结构，并维持新项目拓展以保持规模增长，但“边开边关”的剧烈调整导致大量租客被迫解约，损害了客户信任与品牌声誉。如何在精细化运营中平衡扩张速度、经营效益与合规履约，已成为泊寓、魔方及整个长租公寓行业亟待破解的核心命题。

地产开发类财务承压，债务指标波动明显。近年来，住宅开发行业面临显著的财务压力，债务水平及偿债能力呈现波动态势，净负债率逐步回升，已获利息倍数随盈利情况有所波动。2025年，EBITDA利润率转负至-2.88%，摊薄ROE均值跌至-11.77%，销售毛利率下滑至11.11%。2025年虽有微弱修复，但净负债率均值升至85.40%，杠杆压力不减；已获利息倍数回升至5.15。整体看，行业仍处于深度调整期，盈利能力薄弱与高负债并存，资产负债表修复尚需时日。

面对挑战，多家企业通过调整股权结构、创新营销战略积极应对。保利发展通过股权架构重构提升管理效率——控股股东保利南方将37.69%的股份（45.12亿股）无偿划转至保利集团后，原“保利集团-保利南方-保利发展”三级持股模式简化为“保利集团-保利发展”二级直接管控。这种“去中间化”的调整减少了决策链条，强化集团对核心子公司的战略管控能力，为后续资源整合、业务协同奠定制度基础。

营销层面，联发集团聚焦新青年客群开发，通过“地产+家居”一体化服务模式构建差异化竞争力，在厦门、上海、南京、深圳四城推进6个新青年好房子样板项目，融合红星美凯龙全案设计能力与自身地产开发优势，形成从购房到家居装饰的全链条服务。

融资利率下降，拓展融资渠道与境外通道逐步畅通。从境内债券融资情况来看，2022-2025年，住宅开发新发行境内债券规模呈现持续下滑的态势，整体下行趋势明显。2022年境内发债规模为2908.86亿元，此后逐年回落，2023年降至2250.52亿元，2024年进一步下滑至1844.93亿元，2025年延续下滑趋势，降至1720.56亿元，较2022年累计降幅达40.85%，反映出住宅开发行业境内融资规模持续收缩的行业现状。

利率方面则呈现波动调整态势，2022年境内债券利率为3.24%，2023年小幅上升至3.33%，随后开始回落，2024年降至2.74%，2025年进一步微降至2.60%，整体呈现“先升后降”的走势，一定程度上缓解了地产开发企业境内融资的成本压力。

从企业层面来看，境内发债规模呈现显著的头部集中特征，融资优势向央企、强国企倾斜，其中保利发展、招商蛇口、中国铁建为境内发债金额前三的企业，三家企业发行总额占据行业接近5成的份额，凭借其较强的信用资质和国企背景，不仅获得了充足的融资额度，融资成本也处于行业低位。反观中小房企，受行业下行和自身信用资质影响，境内发债难度较大，参与度有限，导致行业境内融资分化格局进一步加剧。此外，从四年趋势来看，境内融资成本的持续下行，有效缓解了头部房企的资金压力，成为房企保障现金流稳定的核心支撑。

境外债券方面， 2025年住宅开发类房企新发行境外债券规模呈现边际回暖迹象。2022-2024年，境外发债规模从95.03亿元逐年下降，2023年降至78.78亿元，2024年跌至51.90亿元，为四年内最低值；而2025年境外发债规模迎来大幅反弹，增至217.82亿元，较2024年增长317.77%，成为四年内境外发债规模最高的年份。

主要是受部分央国企大额境外融资计划影响，例如：2025年11月，华润置地发行3年期3亿美元债券，票面利率4.125%；5年期43亿人民币债券，票面利率2.40%。上海建工发行了6亿美元债券，息票率为4.60%。利率方面，2022-2024年呈现持续下行趋势，从5.07%逐步降至3.35%，累计下行172个基点；但2025年利率出现回升，升至3.81%，较2024年上升46个基点。

当前房企除发债外，也在积极探索其他渠道融资，例如：在经营性物业贷方面，招商蛇口于2025年落地经营性物业贷款141亿元。此外，控股股东的支持也是目前企业的重要融资手段之一。

例如，2026年2月2日晚间，首开股份公告拟向控股股东首开集团申请60亿元循环借款额度，该额度涵盖新借、续借及展期（不含永续类借款），有效期至2027年12月31日，单笔期限不超过5年，利率上限为4.8%。这一机制允许首开股份在额度内滚动使用资金，还款后释放额度，极大提升了资金使用的灵活性。

华发股份宣布拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集资金不超过30亿元，将专项用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个重点项目开发，通过股权融资直接为项目建设注入资金。

本文节选自《 地产G30+：结构性转型 》